Данным Положением, утвержденным общим собранием членов НП СРОО «СПО», устанавливаются требования к лицам, претендующим на вступление в члены НП СРОО «СПО» (ст. 3), виды и порядок уплаты членских взносов (ст. 7) и другие вопросы, связанные с членством в НП СРОО «СПО».
3) Возбуждение производства по жалобе на действия оценщика в СРОО и проведение проверки специальным органом СРОО.
Статьями 24.3, 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлен порядок проведение СРОО контроля за деятельностью своих членов. В том числе, проверка может осуществляться по жалобе на действия оценщика.
Порядок проведения проверок, в том числе внеплановых, в НП СРОО «СПО» установлен Положением «Об отделе по контролю за осуществлением оценочной деятельности членами Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением Совета НП СОО «СПО» от 31 марта 2009 года) (полный текст документа). Результатом проведения проверки может стать передача материалов проверки в дисциплинарный комитет СРОО с целью применения к оценщику мер дисциплинарной ответственности.
4) Применение к оценщику мер ответственности в предусмотренном законом порядке. О формах ответственности оценщика и порядке привлечения к ним - см. ниже.
Таким образом, исходя из нормативных требований к исполнению отчета, оценщикам необходимо использовать требуемые форматы документов и формирования информации.
Отметим, что OpenDocument Format, (ODF) является открытым формат файлов документов для хранения и обмена редактируемыми офисными документами, в том числе текстовыми документами (такими как заметки, отчёты и книги), электронными таблицами, рисунками, базами данных, презентациями . Подробные сведения о формате могут быть получены на официальном сайте разработчика ODF - некоммерческой организации OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards) .
В свою очередь XML (англ. eXtensible Markup Language — расширяемый язык разметки) - рекомендованный Консорциумом Всемирной паутины (W3C) язык разметки. Спецификация XML описывает XML-документы и частично описывает поведение XML-процессоров (программ, читающих XML-документы и обеспечивающих доступ к их содержимому).
Помощь в формировании документов в соответствующих Требованиям форматах, может быть оказана специализированными организациями, например, ООО «МОК-Центр» .
Получение квалифицированной электронной подписи осуществляется в рамках Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Статьей 2 указанного нормативного акта предусматривается, что «квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (квалифицированный сертификат) - сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования электронной подписи».
Таким образом, для получения квалифицированного сертификата следует обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр. К таким удостоверяющим центрам относятся, например:
Закрытое акционерное общество «Национальный удостоверяющий центр» ;
Удостоверяющий центр СКБ Контур ;
Удостоверяющий центр «КАРТОТЕКА» ,
и другие удостоверяющие центры.
Исходя из вышеизложенного, оценщикам, занятым в работах по кадастровой оценке, надлежит соблюдать обязательные нормативные требования, предъявляемые к оформлению отчетов, в том числе в части формирования отчетов в электронном виде с соблюдением требований к электронным форматам хранения информации.
Полный перечень санкций, которые могут быть применены к членам НП СРОО «СПО» установлен в приложении № 1 «Дисциплинарные взыскания» к указанному Положению.
2) Гражданско-правовой.
В первую очередь, гражданско-правовая ответственность оценщика определяется размером убытков, которые могут быть причинены заказчику оценки или иному лицу недобросовестными действиями оценщика.
Статья 15 ГК РФ определяет, что убытки - это «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».
Статья 24.6 конкретизирует данное положение: «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
В целях уменьшения степени риска не возмещения указанных убытков, законодателем введено положение о том, что СРОО «обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей».
Однако отметим, что причинение убытков в размере, превышающем страховую сумму в 300 000 рублей, подлежит взысканию с оценщика, либо, если последний отказался от выплаты - за счет средств компенсационного фонда СРОО.
Практическим примером взыскания с оценщика убытков может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу № А17-3890/2011 ().
3)Административной.
В качестве примера привлечения оценочной компании к административной ответственности приведем Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу № А56-25491/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»). В данном деле по жалобе физического лица Управление Роспотребнадзора привлекло оценочную компанию к административной ответственности за совершение следующих правонарушений:
Оказание услуг не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, что образует состав части 1 статьи 14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги), что образует состав статьи 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суд согласился с оценкой действий оценщика, данных Управлением Роспотребнадзора, и оставил в силе решение о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.
4) Уголовной. Действующая редакция Уголовного кодекса Российской Федерации не содержит состава преступления, объективная сторона которого состоит в нарушении норм законодательства об оценочной деятельности.
Однако отметим, что, косвенно, деятельность по оценке может породить совершение оценщиком преступлений в сфере экономической деятельности, например, мошенничества, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Отметим, что «обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, ответственность за которое предусмотрена статьей 159 УК РФ, может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение» (см. п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» (полный текст документа на сайте «Российской Газеты»). Таким образом, действия оценщика по составлению заведомо недостоверного отчета об оценке могут быть квалифицированы как обман, который, в свою очередь, может стать результатом мошенничества.
10. Распространяются ли на оценочную деятельность требования антимонопольного законодательства?
Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») предусматривает: «настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели».
Пункт 5 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» раскрывает понятие хозяйствующего субъекта, а именно им признается «коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации».
Таким образом, под хозяйствующим субъектом понимаются категории лиц, прямо относящиеся к вышеупомянутым формам, в которых может осуществляться оценочная деятельность, а именно:
а) коммерческие организации, в которых работают оценщики. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ под коммерческими организациям понимаются «организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности». Таким образом, хозяйственные товарищества и общества подпадают под действие антимонопольного регулирования. Кроме того, юридические лица отдельно упомянуты в ч. 1 ст. 3 ФЗ «О защите конкуренции»;
б) индивидуальные предприниматели;
в) физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход в силу членства в саморегулируемой организации. Указанная категория ФЗ «О защите конкуренции» в полном объеме соответствует статусу частнопрактикующего оценщика.
Таким образом, из изложенного следует сделать вывод о том, что в силу прямого указания законодательства о защите конкуренции, любой оценщик - частнопрактикующий или индивидуальный предприниматель - подпадает под действие норм данного законодательства.
11. Какой документ должен быть подготовлен по результатам проведения судебной экспертизы?
Случаи, порядок и требования к проведению судебной экспертизы, а также к документам, изготавливаемым по результатам судебной экспертизы, установлены следующими нормативными актами:
Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации - в части проведения судебной экспертизы в рамках уголовного дела;
Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных арбитражным судам;
Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции;
Во всех случаях применяется Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В рамках проведения судебной экспертизы, если к участию в деле в качестве эксперта привлекается оценщик, результирующим документом судебной экспертизы должно стать заключение судебного эксперта, которое может и должно иметь соответствующее наименование.
12. Требуется ли подпись в отчете об оценке генерального директора юридического лица, работник которого подготовил данный отчет?
Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке «должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
На практике встречается ситуация, когда отчет об оценке, выпущенный оценщиком, состоящим в штате юридического лица, не только скрепляется печатью данного юридического лица, но на нем также ставится подпись единоличного исполнительного органа данного юридического лица (директора, генерального директора), хотя директор и не исполнял отчет об оценке.
Представляется, что такая ситуация не в полной мере соответствует положению ФЗ «Об оценочной деятельности» и может быть квалифицирована как введение в заблуждение - так как затрудняет идентификацию оценщика-исполнителя отчета.
Более того, в практике НП СРОО «СПО» встречаются ситуации, когда уполномоченные органы предъявляют претензии к директору юридического лица, поставившего свою подпись на отчете об оценке, тогда как исполнителем отчета директор не является.
Представляется правильным рекомендовать ставить печать юридического лица на подпись оценщика, выполнившего отчет об оценке. В этой связи может возникнуть коллизия внутренних документов юридического лица и указанной рекомендации, так как во внутренних документах юридического лица, зачастую, содержатся ограничения, - например, печать может скреплять только подпись директора или главного бухгалтера. В свете требований ФЗ «Об оценочной деятельности» возможно разрешить данную коллизию путем выпуска приказа по юридическому лицу, направленного на расширение сферы применения круглой печати юридического лица, для скрепления отчетов об оценке, подписанных оценщиками - работниками данного юридического лица.
13. Какие существуют обязательные требования к эксперту-технику при проведении экспертизы в рамках законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств?
Федеральным законом от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в частности, ст. 12, предусмотрено, при причинении вреда имуществу потерпевший обязан представить поврежденное транспортное средство или его остатки для осмотра и (или) независимой технической экспертизы , проводимой в порядке, установленном статьей 12.1 настоящего Федерального закона, иное имущество для осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки) , проводимой в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 12.1 указанного Федерального закона предусматриваются правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, которые устанавливают, что независимая техническая экспертиза транспортных средств проводится экспертом-техником или экспертной организацией, имеющей в штате не менее одного эксперта-техника.
В соответствии с п. 5 Правил организации и проведения независимой технической экспертизы транспортного средства при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.04.2003 № 238) экспертом-техником признается физическое лицо, прошедшее профессиональную аттестацию на соответствие установленным требованиям и внесенное в государственный реестр экспертов-техников (далее именуется - государственный реестр).
Экспертной организацией признается юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее одного эксперта-техника, для которого эта организация является основным местом работы, а проведение экспертизы является одним из видов деятельности, предусмотренных в учредительных (статутных) документах указанной организации».
Приказом Минтранса РФ № 124, Минюста РФ № 315, МВД РФ № 817, Минздравсоцразвития РФ № 714 от 17.10.2006 утверждены условия и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам.
Совокупность содержания приведенных выше норм, а также отсутствие в нормативных актах прямого ответа на вопрос относительно статуса оценщика при определении ущерба в рамках ОСАГО, позволяют сделать выводы:
1) В отношении транспортного средства и его остатков проводится независимая техническая экспертиза, которая выполняется экспертом-техником, прошедшим аттестацию и внесенным в соответствующий реестр, либо экспертной организацией, соответствующей вышеуказанным требованиям.
2) В отношении иного имущества, за исключением транспортного средства и его остатков, проводится независимая экспертиза (оценка), которая проводится лицами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Какие обязательные условия должен содержать договор на проведение оценки в соответствии с изменениями 135-ФЗ от 22.07.2014?
Нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) содержат ряд специальных требований к договору на проведение оценки (далее - договор).
В частности, статья 10, озаглавленная «обязательные требования к договору на проведение оценки» содержит ряд обязательных условий договора. Положения Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесли существенные корректировки в нормы данной статьи Федерального закона. Таким образом, в настоящее время договор на проведение оценки должен содержать следующие условия.
1. Цель оценки
Согласно положениям Федерального стандарта оценки (ФСО) № 2 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего или примерного перечня возможных целей оценки, при этом представляется, что цель оценки при указании в договоре должна формулироваться более подробно, чем предусмотрено ФСО № 2. При этом указанная в договоре цель оценки должна соотноситься с видом определяемой стоимости, а для случаев обязательной оценки - с положениями законодательства, устанавливающего обязательный характер такой оценки, а также с предполагаемым использованием отчета об оценке.
2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию
Представляется важным при формировании описания объекта оценки согласовать в договоре такое описание объекта оценки, которое позволит без сомнений произвести идентификацию объекта оценки, отграничить данный объект от иных смежных объектов.
Несомненно, что объекты кадастрового учета, имеющие индивидуальные и не повторяющиеся кадастровые номера в некоторой степени проще описать со ссылкой на кадастровый номер и признаки объекта, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.
При оценке «бизнеса» целесообразно указать уникальные индивидуализирующие признаки юридического лица (индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер и т.п.).
Для оценки ценных бумаг также возможно указать номер, дату государственной регистрации выпуска, государственный орган, осуществивший государственную регистрацию выпуска, а также наименование и вышеуказанные индивидуализирующие признаки эмитента.
Большие сложности могут возникнуть с оценкой объектов, определяемых родовыми признаками. Однако во всех случаях рекомендуется ориентироваться на максимальный объем индивидуальных признаков, которые находят свое подтверждение в документах на оцениваемый объект.
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки
При указании в договоре на проведение оценки необходимо руководствоваться положениями п. 5 ФСО № 2, который содержит исчерпывающий перечень видов стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Глава 39 ГК РФ предусматривает, что договор возмездного оказания услуг является строго возмездным договором.
В этом смысле требуется определить и согласовать в договоре размер денежного вознаграждения, а также, в случае необходимости - четкие и понятные правила и условия изменения указанного размера вознаграждения. При этом ст. 16 Федерального закона прямо указывает, что размер оплаты оценщику, размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Дата определения стоимости объекта оценки
Сообразно актуальной редакции ст. 10 Федерального закона «датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом
Информация об обязательном страховании ответственности оценщика должна быть указана в объеме, позволяющем заказчику получить информацию не только о наличии такого договора страхования, но и страховщике. В договоре на проведение оценки следует указывать номер договора страхования (страхового полиса), его дату, срок, на который осуществлено страхование, наименование страховщика, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения страховщика.
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации
8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
В договоре на проведение оценки необходимо указывать применимые федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, с указанием наименования утвердившего их органа, утверждающего документа (приказ, решение и пр.), даты и номера утверждающего документа, а также наименования самого документа.
9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
Для соблюдения указанного требования закона в договор на проведение оценки может быть включено, например, условие о неустойке за нарушение сроков проведения оценки.
10. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности
Аналогично п. 6.
11. Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией
В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать номер, дату выдачи, срок действия, сумму, на которую выдана банковская гарантия, а также наименование гаранта, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения гаранта. Сведения об указанном способе обеспечения могут быть получены исходя из договора, заключаемого между банком, выдавшим гарантию, и оценочной компанией.
Указанная информация должна быть указана только в случае, если исполнение обязательств по договору обеспечено банковской гарантией.
12. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона.
Статья 16 Федерального закона содержит весьма обширный перечень требований к независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика. Для целей соблюдения требований законодательства в договор на проведение оценки может быть включена оговорка о том, что на дату подписания договора сторонам не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик заключил трудовой договор, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стороны обязуются извещать друг друга о возникновении таких обстоятельств
13. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Указанное требование Федерального закона не требует дополнительных пояснений и свидетельствует о том, что в договоре не должны быть поименованы все оценщики-сотрудники юридического лица, а только конкретный оценщик, который будет составлять и подписывать отчет об оценке, являющийся предметом заключаемого договора.
14. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из п. п. 16, 17 ФСО № 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256), договор на проведение оценки должен включать в себя задание на оценку, и ряд требований к содержанию договора на проведение оценки (таких как описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата оценки) может быть выполнен путем включения соответствующих сведений в задание на оценку.
В то же время п. 17 ФСО № 1 содержит ряд требований к содержанию задания на оценку, прямо не предусмотренных ст. 10 Федерального закона. Учитывая, что задание является частью договора на проведение оценки, можно заключить, что договор на проведение оценки также должен также содержать следующую информацию, подлежащую указанию в задании на оценку:
1) Имущественные права на объект оценки
Указываются в соответствии с содержанием правоустанавливающих документов.
2) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Указываются в соответствии с фактическими намерениями заказчика и положениями законодательства в случае, когда оценка является обязательной.
3) Срок проведения оценки
4) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Указываются в соответствии с фактическими обстоятельствами и положениями законодательства.
Дополнительно к указанным условиям договора, следует обратить особое внимание на следующие важные элементы договора:
1. Предмет договора
По общему смыслу Федерального закона предметом договора должно являться возмездное оказание услуг по оценке объекта оценки в рамках Федерального закона (либо выполнение работ по оценке). Иными словами, предмет договора на проведение оценки должен формулироваться как оказание услуг (выполнение работ), «направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости» (ст. 3 Федерального закона).
Отметим, что вопрос относительно природы договоров на проведение оценки - являются ли такие договоры по своему сущностному содержания договорами возмездного оказания услуг или же договорами подряда, - является дискуссионным и, в большинстве случаев, не требует прямого ответа.
2. Перечень документации, предоставляемой заказчиком оценки, и сроки ее предоставления
Учитывая необходимость соблюдения указанных в задании на оценку сроков проведения оценки, представляется необходимым определять перечень документации, которая должна быть предоставлена заказчиком, срок ее предоставления, и включать в договор условие о возможности истребования дополнительных документов и сроке их предоставления, а также условие о том, что до поступления от заказчика первоначально истребованных документов, исполнитель вправе не приступать к проведению оценки, а в случае нарушения сроков предоставления дополнительных документов - продлить срок исполнения оценки на количество дней просрочки предоставления дополнительных документов.
В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014) в задании на оценку недвижимости, которое является частью договора на проведение оценки, необходимо указывать следующую дополнительную информацию:
1. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
3. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
Также следует учитывать п. 7 ФСО № 7, который предусматривает, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Таким образом, если в отношении объекта оценки имеется информация об экологическом загрязнении, рекомендуется также об этом указывать.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
1. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Также следует учитывать, что от наличия соответствующего указания будет зависеть наличие или отсутствие обязанности оценщика помимо итогового результата оценки также приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться стоимость объекта.
В соответствии с п. 4 ФСО № 7 для целей указанного федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
Согласно п. 3 ФСО № 7 данный стандарт оценки не распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.
15. Может ли оценочная компания, действующая по законодательству Российской Федерации, делать оценку имущества, расположенного на территории Республики Казахстан (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации)?
В первую очередь, отметим, что Республика Казахстан является самостоятельным государством, не входит в состав Российской Федерации, и, следовательно, обладает собственной правовой системой.
Также необходимо обратить внимание на цель использования отчета об оценке. Если оценка не является обязательной, а необходима только для принятия решения одной из сторон сделки, то проведение такой оценки не повлечет существенных правовых последствий и является возможным.
Если же оценка является обязательной, то ее проведение по законодательству РФ нельзя признать правомерным в связи со следующими обстоятельствами.
Сам по себе Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает ограничений, связанных с недопустимостью проведения оценки объектов, находящихся за пределами территории РФ. Однако как видно из наименования данного федерального закона, предметом его регулирования являются правоотношения, вытекающие из осуществления оценочной деятельности именно в Российской Федерации. Следовательно, и упомянутый федеральный закон, и принятые в его исполнение подзаконные акты (включая федеральные стандарты оценки) применяются исключительно на территории РФ.
Аналогичный вывод позволяют сделать положения раздела VI части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (международное частное право). В частности, ст. 1205 ГК РФ устанавливает, что «право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Ст. 1205.1 ГК РФ гласит, что правом, «подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности:
1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам;
2) оборотоспособность объектов вещных прав;
3) виды вещных прав;
5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности;
6) осуществление вещных прав;
7) защита вещных прав».
Из изложенных норм ГК РФ следует, что для объектов оценки, расположенных за пределами территории РФ, применяются нормы законодательства о праве собственности того государства, где данные объекты расположены.
Таким образом, по общему правилу, при оценке имущества надлежит, в первую очередь, руководствоваться положениями законодательства об оценочной деятельности того государства, в котором оцениваемое имущество расположено. Так, например, беглый анализ законодательства Республики Казахстан позволил выявить Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124 «О некоторых вопросах оценочной деятельности», которым, в числе прочего утвержден Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества».
Иными словами, не выявлено оснований для применения законодательства РФ об оценочной деятельности или прямого применения норм международных актов (в обход внутреннего законодательства Республики Казахстан) при оценке имущества, находящего в Республике Казахстан.
Относительно того, может ли оценочная компания, действующая на территории Российской Федерации, осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, следует обратить внимание на следующее.
В первую очередь, при ответе на данный вопрос следует ориентироваться на внутреннее законодательство об оценочной деятельности Республики Казахстан.
Так, п. 9 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» гласит «оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков».
Пункт 2 ст. 4 упомянутого Закона Республики Казахстан указывает: «оценщики-физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии, предусмотренной Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».
Таким образом, для осуществления оценочной деятельности в Республике Казахстан требуется получение лицензии и вступление в соответствующую организацию - палату оценщиков.
Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», при первом приближении, не содержит ограничений, связанных с получением лицензии для граждан иного государства.
Глава 3-1 (палаты оценщиков) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» также не ограничивает перечень потенциальных членов палат оценщиком только гражданами Республики Казахстан.
Таким образом, гражданин Российской Федерации, при соблюдении условий, установленных вышеперечисленными нормативными актами, вправе осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, руководствуясь нормативными-правовыми актами данного государства.
16. Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства - нежилого здания - для целей продажи без учета стоимости земельного участка?
Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее - ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».
Из приведенного следует сделать следующие выводы:
К объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;
ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.
Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».
Из приведенных норм следует:
ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;
ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.
Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.
Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.
Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).
Из изложенного надлежит сделать следующие выводы:
1. Оценка рыночной стоимости здания, сооружения для целей продажи без учета прав на земельный участок, расположенный под ними, является некорректной, т.к. объект недвижимости не может участвовать в обороте отдельно от прав на земельный участок.
2. Объектом оценки может быть (в зависимости от условий задания на оценку):
а) Здание и земельный участок;
б) Земельный участок отдельно от здания;
в) Здание, рыночная стоимость которого определяется как рыночная стоимость здания с земельным участком из которой исключена величина рыночной стоимости прав на земельный участок.
Вопросы, касающиеся трудового права в области оценки, по-прежнему остаются актуальными для оценщиков. До сих пор у профессионалов не сформирована четкая и единообразная позиция на счет того, может ли оценщик трудиться одновременно на двух юридических лиц и каким образом это должно оформляться, чтобы соответствовать одновременно трудовому кодексу, а также закону об оценочной деятельности.
В дискуссии, проводимые оценщиками на электронных площадках, сейчас вовлечены как сами работодатели, так и юристы трудового законодательства, что лишний раз подчеркивает остроту постановки такого вопроса.
В связи с этим, нужно отметить, что оценщик, конечно же, может трудиться на двух юридических лиц, но при этом важно понимать следующие нюансы:
Для того, чтобы оценщик мог осуществлять свою деятельность, он должен заключить трудовой договор с юр. лицом, которое в свою очередь соответствует требованиям законодательства. Помимо прочего, в требованиях указано, что в штате организации должно быть не менее двух работников. В то же время в рамках требований о сотрудничестве многих организаций сказано, что в штате партнера должны работать не менее двух оценщиков, для которых это юр лицо является основным местом работы. Таким образом, предполагая, что каждое юр лицо стремится к конкурентоспособности и выполняет требования по максимуму, мы получаем цепочку взаимосвязи: если оценщик работает по основному месту работы и устраивается в другое юр. лицо по совместительству, оно уже должно иметь в штате двух лиц, устроенных по основному месту работы.
В случае, если юр лицо уже соответствует всем требованиям законодательства, то оно может принимать на работу неограниченное количество лиц по совместительству. Это не запрещается ни трудовым кодексом, ни ФЗ № 135. И, также, сам оценщик может устраиваться по совместительству в неограниченное количество юр.лиц.
Но, в то же время, в рамках дискуссий говорят о том, что если в законодательстве содержится норма о том, что в штате должно быть не менее двух лиц, то следует рассматривать эту норму с точки зрения не прямого счета количества работников, а штатного расписания юр. лица, а именно, для того, чтобы юр лицо соответствовало требованиям законодательства, в штат можно принять четыре лица по совместительству (т.е на полставки), таким образом два раза по полставки дадут полных две штатных единицы.
Эта точка зрения, к слову сказать, многими участниками дискуссий не принимается.
В любом случае, как бы ни трактовались требования федерального законодательства, повторяясь, следует отметить, что это безусловное право оценщика - работать на нескольких юр.лиц. С точки зрения же юридического лица, для обеспечения хотя бы минимальных требований кредитных организаций (или каких-либо иных) к партнерам, необходимо, чтобы в штате были оценщики с соответствующим образованием и членством в СРО. В противном случае вряд ли можно надеяться, что с профессиональным составом, целиком работающим по совместительству, удастся добиться высоких результатов на рынке оценки.Ретроспективный критический обзор законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Хорошо известно, что важнейшим условием успешного развития любого вида деятельности является качество законодательной базы. Это особенно важно в такой стремительно развивающейся отрасли, как оценка, в которой законодательство, по сути, отстает в развитии от самой отрасли.
В сфере оценочной деятельности сталкиваются интересы многих сторон: это и непосредственно оценщики - физические лица, это их работодатели - юридические лица, это потребители оценочных услуг, это чиновники самых разных уровней и мастей. Естественно ожидать, что каждая из сторон лоббирует свои интересы в вопросе развития оценочного законодательства, пытаясь «протащить» выгодные именно этой группе поправки в закон «Об оценочной деятельности». Разумеется, хорошее законодательство должно обеспечивать соблюдение баланса интересов всех сторон, создавая при этом благоприятные условия для деятельности и развития рынка оценщиков. Ведь, с одной стороны, чрезмерное «завинчивание гаек» приведет к тому, что развитие отрасли будет сковано бюрократическими препятствиями. А с другой стороны, должен существовать реальный механизм контроля за оценщиками. Такой механизм нужен, чтобы препятствовать недобросовестной оценке, получившей, к сожалению, широкое распространение.
Интересы оценщика в данном случае заключаются в том, чтобы законодательная база содержала четкие, однозначные и выполнимые на практике требования к его деятельности, начиная от условий вхождения на рынок и заканчивая требованиями к конечному продукту - отчету об оценке.
Что было раньше
Начиная с 1998 года, когда появился первый закон об оценочной деятельности, и вплоть до произошедших в 2006-2007 годах реформ законодательства в оценочной деятельности мы имели пусть и несовершенные, но относительно простые и понятные правила игры на рынке оценки.
Деятельность оценщиков регулировалась Федеральным законом «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ (в тогдашней редакции) и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года. Эти стандарты особо не ограничивали оценщика, более того, многие важные для оценщиков вопросы в них вообще не были отражены. Впрочем, у этих стандартов было одно положительное для оценщика качество - выполнять их было не слишком сложно.
Закон об оценочной деятельности признавал субъектами оценочной деятельности как юридических, так и физических лиц (индивидуальных предпринимателей). Для ведения оценочной деятельности компании либо индивидуальному предпринимателю требовалась лицензия, выдаваемая Росимуществом. Оценщику же - физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, было необходимо иметь документ о соответствующем образовании в области оценочной деятельности (профессиональной переподготовке), при этом оценщик должен был раз в три года проходить повышение квалификации. На этом требования к нему и заканчивались.
Кроме того, закон требовал от оценочной компании либо индивидуального предпринимателя страховать свою ответственность. Страховым случаем, по замыслу законодательства, являлось причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности. В этой области законодательство об оценочной деятельности так и не заработало полноценно: на практике не было ни одного прецедента, когда страховщику оценщика потребовалось выплачивать убытки.
Необходимость изменений правил игры на оценочном рынке назрела достаточно давно - потребности рынка просто «переросли» имеющееся законодательство. В частности, много говорилось о переходе оценщиков на саморегулирование. Необходимость передачи регулирующих полномочий от государственных органов к саморегулируемым организациям оценщиков мало кто оспаривал, и вопрос был лишь в том, какой именно вариант саморегулирования будет осуществлен на практике. Именно здесь каждая из сторон пыталась «протащить» изменения в законе в том виде, в котором выгодно ей, вследствие чего обсуждение затянулось на несколько лет. Долгожданные поправки к закону об оценочной деятельности были приняты в июне 2006 года, в корне изменив взаимоотношение игроков на рынке, в частности, оценщика и компании-работодателя. Поскольку субъекты оценочной деятельности, имевшие лицензии на тот момент, получили право на ее основании продолжать свою деятельность до конца 2007 года, можно говорить о том, что новое законодательство в полной мере вступило в силу лишь в начале 2008 года.
Оценщик и юридическое лицо
Закон об оценочной деятельности в новой редакции в качестве субъектов оценки признает только оценщиков - физических лиц, членов саморегулируемой организации оценщиков. Компания - юридическое лицо, занимающаяся оценкой, должна иметь в своем штате не менее двух оценщиков - членов саморегулируемой организации (СРО). Оценщик является ответственным за результаты своей деятельности, в обязательном порядке страхуя свою ответственность.
Достаточное количество компаний пока что подошло к требованию нового закона об оценочной деятельности формально: в СРО регистрируется количество оценщиков, близкое к минимально требуемому. Они и подписывают отчеты, выпускаемые компанией. Разумеется, такой подход возможен до тех пор, пока механизм привлечения оценщиков к ответственности на практике еще не вступил в силу. Ведь по мере того, как оценщики будут осваиваться в рамках нового законодательства, станут все более важными вопросы, которые уже сейчас вызывают дискуссии среди оценщиков.
В частности, кто же на практике является ответственным за результат деятельности оценщика - сам оценщик или его компания-работодатель? В законе сказано, что « убытки, причиненные заказчику, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием), или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». При этом отмечается, что юридическое лицо может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику. Большинство оценщиков признают эту формулировку размытой. На практике любой крупный заказчик требует, чтобы ответственность юридического лица была прописана в договоре на оценку, что фактически замыкает ответственность оценщиков на юридическое лицо. Поэтому обычно компания страхует свою ответственность как юридического лица (помимо обязательного страхования ответственности своих оценщиков - членов СРО). Все это говорит о том, что заказчики по сути отвергают механизм ответственности, предложенный разработчиками закона, т. е. механизм ответственности именно физического лица. В случае с оценкой бизнеса величина ущерба может составлять десятки и сотни миллионов рублей, и странно в этом случае говорить о том, что физическое лицо может что-то возместить из своего имущества, да и сумма страховки физического лица в 300 тыс. рублей не выглядит адекватной. Размер компенсационного фонда саморегулируемых организаций также не соответствует размеру возможной величины убытков ее членов.
Остается открытым и другой вопрос - если ответственность оценщика четко прописана в законодательстве, то как осуществлять контроль над оценочными компаниями? Ведь именно они заключают договор на оценку, и нанятому оценщику - физическому лицу не остается ничего другого, как следовать их «пожеланиям». Да и крупные клиенты ориентируются именно на компании, а не на оценщиков - физических лиц. Таким образом, оценочные компании остаются крупными игроками на рынке, но при этом они оказываются освобожденными от части ответственности. Неясен, например, механизм ответственности откровенно недобросовестных компаний: вполне вероятно, такими компаниями могут быть найдены «дыры» в законодательстве для осуществления тех или иных неправомерных действий.
Оценщик и саморегулируемые организации
В результате законодательной реформы на рынок вышли новые сильные игроки - саморегулируемые организации оценщиков. Некоторые из этих организаций действовали и ранее, правда, членство в подобных организациях было добровольным. На момент выхода статьи в печать насчитывается семь таких организаций.
Закон требует от саморегулируемых организаций включать в себя не менее 300 членов, формирующих своими взносами компенсационный фонд организации (в настоящее время этот взнос составляет 30 тыс. руб.). Компенсационный фонд, по замыслу законодателей, обеспечивает дополнительное покрытие ущерба, причиненного оценщиком третьей стороне. Основными же функциями саморегулируемых организаций являются, во-первых, контроль над деятельностью самих оценщиков (защита прав потребителя услуг данной отрасли), а во-вторых, защита корпоративных интересов самих оценщиков.
Согласно замыслу авторов реформы, предполагается тесная связь оценщика и саморегулируемой организации. СРО должны представлять интересы своих членов в отношениях с органами власти, разрабатывать стандарты оценки для данной конкретной СРО, организовывать конференции, семинары для вступивших в них оценщиков. Реально во многих случаях взаимодействие оценщика и саморегулируемой организации ограничивается следующей схемой: оценщик платит взнос в компенсационной фонд, выполняет все формальности и ограничивает этим свое участие в деятельности саморегулируемой организации. Но не все в данном вопросе зависит от воли оценщика. В ряде случаев участия саморегулируемой организации в деятельности оценщика не избежать. Так, например, когда оценивается бизнес для целей принудительного выкупа миноритарного пакета акций, требуется стоимостная экспертиза СРО.
Можно говорить о том, что механизм реального привлечения оценщика к ответственности за ненадлежащее выполнение своих обязанностей по проведению оценки объекта на данный момент так и не заработал. Случаев, когда оценщику приходилось возмещать убытки, связанные с его деятельностью, как не было, так на сегодняшний момент и нет. Вместе с тем на практике уже отмечался ряд попыток создать прецедент. Но, как уже говорилось, остается неясным, выдержат ли компенсационные фонды, если их придется использовать «по прямому назначению».
Сырость законодательства, касающегося саморегулируемых организаций, порой приводит к курьезам. Так, согласно письму Минфина от 19 декабря 2007 года, взносы в компенсационный фонд саморегулируемых организаций не учитываются в составе расходов для целей налогообложения. А следовательно, взносы в компенсационный фонд подлежат обложению налогом на прибыль. С одной стороны, формально с Минфином трудно поспорить: действительно, с 1 января 2006 года целевые взносы и отчисления в публично-правовые профессиональные объединения из перечня целевых поступлений, которые не являются доходами, исключены. А с другой стороны, принятый в декабре 2007 года Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» утверждает в точности обратное. В этом законе говорится, что «не допускается осуществление выплат из компенсационного фонда, за исключением выплат в целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами».
Разумеется, говорить о налоге на прибыль применительно к компенсационному фонду саморегулируемых организаций абсурдно. Вместе с тем следует ожидать, что пока еще сырое законодательство по оценочной деятельности будет порождать и другие подобные курьезы.
Оценщик и стандарты
То, что стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства № 519, нуждаются в переработке, говорилось уже давно. Указанное постановление практически никак не ограничивает оценщика в выборе средств, и на практике каждый оценщик выбирал собственные ориентиры. Разработка новых стандартов вместе с сопутствующими ей обсуждениями велась более двух лет. За основу разработчиками стандартов были приняты Международные стандарты оценки (МСО).
И вот наконец в августе 2007 года Минэкономразвития утвердило новые стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3. Эти стандарты были опубликованы в «Российской газете» 4 сентября 2007 года и сразу же вступили в силу для оценщиков, вступивших в СРО и осуществляющих оценочную деятельность в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 135-ФЗ в новой редакции. Остальные же оценщики, то есть те, кто еще работал по продленной до 1 января 2008 года лицензии, все еще использовали старые стандарты, утвержденные Постановлением Правительства № 519.
Нужно сказать, что новые стандарты, в отличии от предыдущих, существенно ограничивают оценщика. Так, выросли требования к различного рода предположениям, экспертным корректировкам и т.д. Такого рода предположения и корректировки всегда прямо или косвенно используются в любом отчете об оценке, и при их осуществлении оценщику приходится опираться как на анализ рыночной ситуации, так и на собственный опыт. Новые федеральные стандарты оценки требуют в отчете об оценке, если в нем используется экспертное мнение оценщика, проводить анализ данного значения на соответствие рыночным условиям. Они также требуют обосновать все сделанные оценщиком предположения при согласовании результатов оценки, хотя такое согласование чаще всего производится на основе экспертных суждений оценщика (прямо или косвенно, как, например, в рамках метода анализа иерархий).
В Федеральных стандартах оценки есть ряд моментов, которые, видимо, свидетельствуют о недоработке этих стандартов. Например, стандарты фактически запрещают использовать в рамках доходного подхода к оценке какие-либо методы, кроме метода дисконтированного денежного потока (DCF). Также согласно стандарту в рамках сравнительного подхода оценщиком должен быть обоснован как выбор единиц сравнения, так и отказ от использования единиц сравнения, что на практике можно понимать весьма свободно. Эти и им подобные нечеткие формулировки могут послужить основанием для претензий к оценщику со стороны контролирующих органов.
Новые стандарты оперируют лишь четырьмя видами стоимости - это рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость. В то же время ранние стандарты содержали десять видов стоимости. Из стандартов исключены такие, например, виды стоимости, как стоимость в существующем использовании, стоимость для целей налогообложения, утилизационная стоимость и т.д. Следует ли из этого, что определение этих видов стоимости не является предметом оценочной деятельности? ФСО не дают ответа на этот вопрос.
Одно из нововведений касается сроков проведения оценки: в стандартах говорится, что если оценка согласно законодательству РФ является обязательной, то с даты проведения оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Это довольно жесткое ограничение, с учетом того, что сам по себе срок подготовки отчета по оценке бизнеса некоторых объектов, например, крупного бизнеса, достигает месяца и более в зависимости от того, насколько быстро удается собрать необходимые документы.
Гарантируют ли требования, содержащиеся в новых ФСО, рост качества отчетов по оценке? На этот вопрос пока нельзя ответить однозначно. Стандарты, с одной стороны, содержат множество строгих формальных требований к отчету, вследствие чего контролирующим органам стало проще «завернуть» неугодный отчет. С другой стороны, нельзя говорить о том, что новые стандарты серьезно препятствуют искажению стоимости в отчете об оценке: никакие самые строгие обоснования предположений и корректировок не гарантируют того, что полученная оценщиком итоговая стоимость соответствует действительности. Во многом это вопрос опыта, квалификации, да и добросовестности оценщика.
Резюмируя, можно сказать, что новые Федеральные стандарты не в полной мере удовлетворяют потребность оценочного рынка в ясной и выполнимой стандартизации оценочной деятельности. Вместе с тем стандартизация оценочной деятельности еще не завершена. На момент написания статьи в Минэкономразвития РФ проходит активное обсуждение федеральных стандартов «Оценка бизнеса» (ФСО № 5), «Оценка недвижимости» (ФСО № 6), «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов» (ФСО № 7).
Неясное будущее
На момент выхода статьи в свет можно говорить о том, что реформирование законодательного регулирования оценочной деятельности нельзя считать завершенным. Этому препятствует столкновение интересов сильных участников рынка - это и крупные оценочные компании, и государственные органы, такие как Минимущество, Минэкономразвития РФ, Торгово-промышленная палата РФ, и сами СРО оценщиков. Различные структуры лоббируют свои интересы, пытаясь провести выгодные им поправки в законодательство.
Так, в Госдуму уже внесен проект поправок в закон об оценочной деятельности, предусматривающий возвращение статуса субъектов оценочной деятельности юридическим лицам - специализированным оценочным компаниям. При этом минимальный размер страховой суммы, на которую субъект оценочной деятельности будет обязан застраховать свою ответственность, вырастет согласно законопроекту с 300 тыс. руб. до 30 млн руб., а страховой взнос в компенсационный фонд СРО увеличится с 30 до 60 тыс. руб. Более того, наделить правом оценки имущества, полностью или частично принадлежащего РФ, планируется только юридических лиц.
Вокруг данного законопроекта уже ведутся жаркие споры, выходящие за рамки оценочного сообщества. В частности, с резкой критикой законодательства по оценочной деятельности выступали мэр Москвы Ю.М. Лужков, Председатель Совета Федераций С. Миронов, законодательством об оценочной деятельности занялась даже Общественная Палата РФ, опубликовавшая свое заключение по упомянутому проекту внесения изменений в закон «Об оценочной деятельности», содержащее критику закона действующего.
Все это говорит о том, что в ближайшем будущем возможны новые изменения в законодательстве по оценочной деятельности. И вполне возможно, что маятник реформ качнется назад.
В проигрыше от такой непоследовательности в очередной раз окажутся, разумеется, сами оценщики. Оценщики - физические лица уже заплатили взнос в компенсационный фонд саморегулируемых организаций, теперь в случае соответствующих изменений в законодательстве придется заплатить и их работодателям - юридическим лицам, а самим оценщикам - «доплатить» в компенсационный фонд. Кроме того, чтобы законодательство заработало на практике, необходимо время для того, чтобы оценочное сообщество к нему приспособилось. Нельзя говорить о повышении качества оценочных услуг, пока оценщик недостаточно четко понимает, какой законодательной базой ему руководствоваться.
БЕЛЫШЕВА Ирина Валентиновна, начальник отдела оценки аудиторско-консалтинговой группы «BKR-Интерком-Аудит»
КОЗЛОВ Николай Александрович, методолог-оценщик аудиторско-консалтинговой группы «BKR-Интерком-Аудит»
В настоящее время юридическое лицо (оценочная компания, ООО), которое намерено с заказчиком заключить договор на оценку, обязано иметь в штате оценочной фирмы не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.
Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» может предложить вакансию второго оценщика с квалификационным аттестатом (или первого оценщика) по одному, нескольким или всем направлениям в оценке: оценка движимого имущества, оценка недвижимого имущества, оценка бизнеса — на безвозмездной основе.
Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» предоставит Вам данные оценщика с квалификационным аттестатом безвозмездно через сайта для взаимодействия на всей территории РФ.
Оценщик при Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» имеет все требуемые документы для осуществления оценочной деятельности:
Второй оценщик в штат ООО или оценщик по совместительству с квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности — это необходимость для соблюдения требований действующего законодательства в оценочной деятельности, возможность для оценочной компании вести бизнес, для оценщика в штате этой оценочной компании — возможность реализовать свои возможности за счет выполнения своих трудовых обязанностей. Второй оценщик в фирму также требуется для получения аккредитации организацией при кредитных учреждениях или иных организациях
Оценщик в штате оценочной организации или оценщик по совместительству может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате
Получение квалификационного аттестата возложено на уполномоченный орган. Квалификационный аттестат выдается оценщику по результатам сдачи очень сложного квалификационного экзамена по трем направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса
Реестр квалификационных аттестатов оценщиков можно посмотреть на официальном сайте Росреестра под названием сведения из реестра квалификационных аттестатов. Выдача квалификационных аттестатов регламентирована уполномоченным органом. Получить аттестат оценщика можно по заявлению оценщика при успешной сдаче экзамена и наличия опыта работы в оценочной деятельности
Нужен второй оценщик тогда, когда в штате оценочной компании (ООО) уже имеется оценщик с квалификационным аттестатом, который производит оценку и самостоятельно подписывает отчеты об оценке, нужен второй оценщик с квалификационным аттестатом, который будет производит оценку и самостоятельно будет подписывать отчеты об оценке, а также, тогда, когда оба оценщика с квалификационными аттестатами, вместе будут производить оценку и каждый самостоятельно будет подписывать отчеты об оценке
Если Вам требуется второй оценщик в штат или по совместительству с квалификационным аттестатом советуем обратиться через или по адресу Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Услуга предоставления сведений об оценщике с квалификационным аттестатом бесплатная и распространяется на все регионы РФ. Заработная плата оценщику устанавливается в соответствие с трудовым договором и требованиями действующего законодательства
Наши принципы – качество, оперативность, достоверность. Приходите к нам, звоните нам и мы Вам поможем!
Инструкция
Для того чтобы открыть оценочную компанию, необходимо для начала самому стать специалистом в этом деле. Среди профессиональных требований к оценщику отмечается наличие высшего образования, лучше экономического. Кроме того, вам нужно получить дополнительное профессиональное образование по направлению «Оценка бизнеса». В дальнейшем для работы оценщиком придется каждые три года повышать квалификацию. К биографии оценщика тоже существуют требования. Это отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономическое преступление, а также за любое преступление средней тяжести или особо тяжкое преступление.
Учтите, что в настоящее время оценкой может заниматься физическое лицо, работающее в по договору или в качестве индивидуального предпринимателя. В настоящее время получать лицензию на право заниматься оценочной деятельности не нужно. Однако ответственность за качество оценки ужесточилась. Если раньше оценочную компанию за некачественную оценку лишали лицензии на один год, то теперь оценщик, который выполнил работу с нарушениями, не будет иметь возможности работать по данному направлению.
Но помните, что все оценщики должны состоять с одной из саморегулирующих организаций (СРО). Чтобы вступить в нее, надо отвечать требованиям законодательства. Кроме наличия образования, деятельность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму не менее 300 тыс. руб. Чем выше сумма страхового покрытия, тем лучше. При вступлении в СРО необходимо заплатить вступительный взнос и взнос в компенсационный фонд (минимум 30 тыс. руб.). Он создается для того, чтобы возместить потребителю ущерб, причиненный некачественной оценкой.
При открытии оценочной компании учтите, что в ее штате должно состоять не менее двух оценщиков. В настоящее время именно заказчики устанавливают требования к оценочным компаниям. Например, банки работают только с аккредитованными у них оценщиками, а значит, вам придется подстраиваться под них. В больших городах в штате оценочной компании должно состоять не менее пяти человек, таковы требования заказчиков. Заметьте, что предпочтение отдается тем оценочным компаниям, которые кроме ответственности своих сотрудников застраховали еще и свою ответственность юридического лица, чего по закону можно не делать.
Источники:
Оценка - понятие широкое. Оценивать можно недвижимость, бизнес, коллекции и т.д. Это означает, что в услугах оценщиков нуждаются время от времени почти все. Таким образом, создавая оценочную фирму, вы имеете шанс довольно быстро окупиться, если штат вашей фирмы будет состоять из грамотных профессионалов, а сама фирма получит хорошее продвижение.
Инструкция
Определитесь, какую именно оценочную фирму вы хотите открыть. Это может быть как фирма широкого профиля, в которой есть специалисты по оценке разных видов имущества, так и узкоспециализированная фирма. Все зависит от того, что будет более нужным в вашем городе.
Соберите команду профессионалов. Для оценочной фирмы штат сотрудников имеет особое значение, поскольку хороших оценщиков немного, и выпускают их только определенные вузы. Кроме того, если вы открываете оценочную фирму широкого профиля, то вам понадобятся специалисты по оценке очень разных видов имущества, найти которых будет сложно. Будьте готовы к тому, что особо редких специалистов придется переманивать из уже существующих фирм.
Арендуйте офис в центре города, в котором вы могли бы принимать клиентов. К офису должно быть удобно подъехать, позаботьтесь о парковочных местах. Мебель для офиса можно взять в аренду, чтобы сэкономить.
Зарегистрируйте свою фирму. Выгоднее всего создать общество с ограниченной ответственностью - ООО. Для этого можно нанять юридическую фирму, занимающуюся регистрацией, чьи услуги стоят в настоящее время недорого (7-15 тысяч рублей). Можно зарегистрировать ООО и самостоятельно, если разработать учредительные документы, правильно заполнить регистрационную форму, заплатить государственную пошлину (4 тысячи рублей) и подать пакет документов в налоговую инспекцию.
Окупаемость вашего бизнеса зависит от его продвижения. Постарайтесь найти клиентов еще до открытия оценочной фирмы. Как правило, если вы или сотрудники фирмы занимались оценочной деятельностью раньше, это не так сложно, поскольку остаются старые связи. Также клиентов можно найти через профессиональные сообщества тех, кто нуждается оценщиков (риелторов, коллекционеров и т.д.). Для частных клиентов важно, чтобы у вас был сайт, поскольку они чаще всего пользуются именно этим способом поиска оценщиков.
Видео по теме
Оценка объектов недвижимости и ее точное значение напрямую влияют на конечный результат хозяйственной деятельности, связанной с последующим использованием данного объекта. Чтобы организовать расчет стоимости недвижимости правильно и получить качественный результат, нужно строго соблюдать этапы проведения оценочного процесса.
Вам понадобится
Инструкция
Определите цели оценочного действия. Стоимость объекта необходима не только для осуществления следки купли-продажи, но и для вычисления суммы кредитного залога, базы налогообложения, стоимости , отражаемой в бухгалтерской отчетности. Кроме цели оценки на начальном этапе должен быть определен вид стоимости, дата проведения мероприятия и уточнено наличие имущественных прав у бывшего хозяина объекта.
Составьте план проводимых мероприятий. Постройте календарный график предстоящих работ по оценке недвижимости, выберите метод проводимого процесса, найдите источники информации, установите необходимые затраты на проведение данного мероприятия.
Соберите и проанализируйте информационные данные. На объект недвижимости должны выехать или целая бригада экспертов. Они составят юридическое описание оцениваемого объекта, распишут его физические характеристики, проверят достоверность информации, которая была собрана, и начнут ее анализ.
Рассчитываете оцениваемого объекта недвижимости. Согласовываете полученные данные числовых значений оценочной стоимости. На основе этого выводите конечное значение данного параметра. Пишите отчет по оценке объекта жилой и нежилой недвижимости.
В обязательном порядке следует проверить на только право на имущество, но и на землю, а также на возможность улучшения объекта недвижимости в будущем. Внимательно проверяйте, чтобы все права были в порядке. Часто бывает так, что право на землю есть, а права на улучшение объекта недвижимости отсутствует.
Видео по теме
Услуги оценщиков сегодня являются одними из самых востребованных в бизнесе. В России эксперты по оценке появились после приватизации, когда заводы, здания, земельные участки перешли в частные руки и началась свободная торговля. Эксперт по оценке – это маркетолог, математик, экономист, юрист в одном лице.
Инструкция
Сделать карьеру в этой профессии можно только с высшим образованием. Специалистов - оценщиков готовят многие . Существуют специализированные вузы - например, Международная оценки и консалтинга или Институт профессиональной оценки. Оба этих заведения негосударственные, находятся в Москве. Там преподают практики, работающие в оценочных и консалтинговых организациях. Академия оценки и консалтинга – это единственный российский вуз, который входит во Всемирную Ассоциацию специалистов FIABCI. Преподавательский состав этого вуза разрабатывает методики оценки для практикующих оценщиков. Здесь оценивать активы промышленных предприятий и небольших компаний. Из минусов этих заведений – только платная форма обучения.
Специальности «Оценка собственности» в государственном российском образовательном стандарте не существует. Выучиться на оценщика можно только в рамках других специальностей. Наиболее распространенный вариант – это обучение по специальности «Финансы и кредит». С третьего курса там введена специализация «оценка собственности». Можно получить профессию эксперта по оценке в известных государственных вузах, например, в Финансовой академии при Правительстве РФ, в Государственном управления. В этом случае гарантированы престижный диплом и фундаментальная подготовка в области менеджмента и экономики. Вы изучите во всех тонкостях инвестиционную деятельность, бухгалтерский учет, микро- и макроэкономику, рынок ценных бумаг.
Если вы хотите заняться оценкой и недвижимости, вас ждут Государственный Университет по землеустройству и Московский университет геодезии и картографии. В этих вузах обучают земельному кадастру. В Московском институте права специализацию по оценке получают на специальности «Менеджмент организации». Там готовят оценщиков-управленцев широкого профиля.
Для тех же, кто не имеет профильного образования оценщика, тоже не все потеряно. Многие вузы имеют программы дополнительного профессионального образования. Их можно пройти в Финансовой Академии при Правительстве РФ, в МЭСИ (университете экономики, статистики и информатики), в Институте профессиональной оценки и других. Подобные курсы обычно длятся около 500 учебных часов и направлены на конкретные направления оценки - «Оценка стоимости предприятия», «Оценка стоимости недвижимости» и т. д. Иногда представлена только одна дополнительная программа, отвечающая специфике вуза. В Московском автомобильно-дорожном институте обучают на оценщика транспорта, в Российском институте интеллектуальной собственности - на оценщика интеллектуальной собственности.